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土建融資放利多,自地自建反而划算!

 — 黃建華&黃建偉  — 

土地最高可貸8成,建物融資5~6成

自地自建蓋自己的房子對於大多數人可能是天方夜譚的白日夢,一般觀念裡大家會認為購地與建築資金一定是比買成屋還要貴很多。但黃巢設計工務店總監黃建華醍醐灌頂告訴大家:「自地自建較貴的舊思維已經被打破了!」由於各行庫逐漸寬鬆土地和興建建物的貸款成數,土地最高放寬到8成,建物融資則在5~6成,利率3%上下。黃建華總監並分析自有土地和實際使用坪數的優劣點,徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

 

圖說:黃巢設計工務店總監黃建華整體分析近期銀行釋出土地建物融資的大利多,徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

 

黃巢設計工務店總監黃建華指出,台北地區以外土地取得成本較低,市郊的自地自建案和市中心新大樓住宅的建置成本相差不多,但土地權狀坪數、實際使用坪數和自主空間卻相差甚遠,再加上各行庫自地自建貸款寬鬆政策,自地自建的貸款成數和新成屋相當接近,在追求自主空間的居住思潮下,預估自地自建將成一股房地產的新時流。

 

地自建vs.新成屋 貸款成數相去不遠

以1500萬的置產成本為例,位於桃園市中心的電梯大樓約略可買房屋權狀50坪、土地權狀最多7坪,而實際可使用坪數約33坪,無車位。若是1500萬在桃園市郊購地自地自建,大約可有30坪土地權狀,以正常建蔽率60%計,蓋四樓半電梯透天厝,房屋權狀約70坪,實際使用坪數可多達90坪。以土地權狀而言,自地自建為新成屋4倍,自地自建實際使用坪數幾乎是新成屋3倍,自地自建空間獨立與規劃自主性更不在話下,對於懷抱絕對自主夢想家園的業主,自地自建其實並非遙不可及。唯一缺點是市中心區的交通生活機能便利性較佳,但除台北的住民,幾乎家家戶戶都有汽機車代步,其實住市區的邊陲地帶其交通便利性影響並不大。

以前自地自建申請「土建融資」,為了避免土地被炒作,土地最高只能貸到65%,房屋興建初期是無法貸款的,銀行鑑於自地自建中途放棄的機率較高,承作願意極低。黃建華總監表示,由於各行庫逐漸寬鬆業主自地自建案的土地和興建建物貸款成數,土地最高可至8成;而建物融資則在5~6成,利率3%上下,現在自地自建案與新成屋二者的貸款成數與自備款已經很接近。

 

圖說:追求自主空間的居住思潮下,自地自建將成房地產的新時流。(圖/戴小芹建築師事務所)

 

自地自建vs.新成屋 建置成本超級比一比

以上述1500萬的置產成本計算,新成屋一般大約可貸7成1050萬,自備款450萬。自地自建案土地融資最高可貸至8成,建物最高可貸6成,1500萬的自地自建可貸金額約為1060萬,自備款440萬。建築施工期間貸款利率約3%上下,若1年後沒動工,貸款將會被收回或是利率提高1碼。等新屋竣工取得使用執照,並完成保存登記,就可轉為一般房貸,利率則依個人信用條件和與銀行往來關係有所不同。

 

 

若是自有土地(無設定抵押貸款)的自地自建案,自備款就更輕鬆了。舉例而言,30坪土地若銀行鑑價為800萬,最高可貸8成640萬,90坪房屋建築費用以每坪10萬計900萬。900萬建築費-640萬土地貸款=260萬自備款。640萬等新屋竣工取得使用執照後,完成保存登記,同樣可以轉為一般房貸。

若能善用銀行新推的優惠「德政」,自己的房屋自己蓋,建築出獨特自主的生活理念,就不再是遙不可及的夢想。每天早上可以從一樓自家大廳出門,每天晚上可以上天台數星星,原來「自地自建並沒有比較貴」,真的!

 

 

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